home,repair,homes,repairs,house,houses,decoration,decor,decorations,fix,fixing,หาดใหญ่,สงขลา

หน้าหลัก > บทความ > ขายฝาก คือ อะไร ??

ขายฝาก คือ อะไร ??

ในยามที่เงินหมุนเวียนติดขัด หากคุณมีทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ เท่ากับคุณมีตัวช่วยชีวิตอยู่อีก 1 เฮือก แต่ต้องขอออกตัวก่อนนะว่าเราไม่ได้สนับสนุนให้คุณนำทรัพย์สินออกขายโดยไม่จำเป็น วันนี้เราจึงมีคำแนะนำจากกูรูทางด้านกฎหมายเจ้าประจำที่จะมาแนะนำเรื่องเกี่ยวกับ “การขายฝาก” ให้เป็นเกร็ดความรู้ติดตัวเราเผื่อเกิดเหตุการณ์ที่ทำให้เราเข้าไปพัวพันเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวได้

ว่าด้วยเรื่องของการขายฝาก
สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อ-ขายซึ่งประกอบด้วยเงื่อนไขสำคัญ 2 ประการ ได้แก่

“การขาย” ซึ่งตามกฎหมายถือว่า เมื่อมีการจดทะเบียนส่งมอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อทันที ดังนั้นในระหว่างนี้ไม่ว่าจะมีดอกผลจากทรัพย์ที่ซื้อ-ขาย เช่น ค่าเช่า จะถือว่าผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในขณะนั้นเป็นเจ้าของค่าเช่าอันเป็นดอกผลของทรัพย์นั้น

“การฝาก” ซึ่งมีเงื่อนไข “ขณะทำสัญญา” ว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในกำหนดเวลาเท่านั้นเท่านี้คราว แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ และถ้าทำขึ้นภายหลังจากที่ได้ทำสัญญาซื้อ-ขายกันแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่ใช่สัญญาฝากขาย แต่เป็นเพียง “คำมั่น” ว่าจะ “ขายคืน” เท่านั้น

สิ่งที่ต้องพิจารณาต่อมาคือ เรื่องแบบของสัญญาขายฝาก กฎหมายได้กำหนดให้การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน ฯลฯ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่เป็นที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเป็นบ้านให้จดทะเบียนต่อที่ว่าการอำเภอที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วถือว่าสัญญาขาย-ฝากนั้นเป็น “โมฆะ”

ในเรื่องของระยะเวลาในการไถ่สินทรัพย์คืน หากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดเวลาให้ใช้สิทธิไถ่คืนไม่เกิน 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย (ดูวันที่จดทะเบียนขายฝากในสัญญาเป็นหลัก) แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่คืนเอาไว้ หรือมีกำหนดเวลาไว้เกินกว่า 10 ปี กฎหมายลดลงเหลือแค่ 10 ปีเท่านั้น และระยะเวลาการไถ่ทรัพย์นั้นสามารถขยายได้ แต่คู่สัญญาต้องจดทะเบียนขอขยายระยะเวลาไถ่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากตอนขอขยายไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ เวลาที่เกิดปัญหาขึ้นมา ห้ามมิให้ยกข้อต่อสู้ในเรื่องการขยายเวลาไถ่นั้นขึ้นมาเป็นข้อต่อสู้ บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

ประเด็นต่อมาเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้ขายมักถูกเอาเปรียบนั่นคือ เรื่องสินไถ่ ในอดีตสินไถ่จะถูกกำหนดไว้ในอัตราเท่าไรก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าการให้กู้โดยปกติที่กฎหมายได้ควบคุมโดย พรบ.ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา”

แต่กฎหมายได้มีการแก้ไขกำหนดว่า ถ้าไม่กำหนดสินไถ่ไว้ ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝาก แต่ถ้ากำหนดสินไถ่กันไว้
กฎหมายจำกัดการกำหนดสินไถ่ว่า ห้ามเกินราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี เช่น ทรัพย์ที่ขายฝากไว้ราคา 100,000 บาท กำหนดเวลาไถ่ 1 ปี สินไถ่ที่จะตกลงกันต้องไม่เกิน 15,000 บาทต่อปี ถ้าตกลงกันเกินกว่านั้นให้ปรับลดลง ในกรณีที่ครบกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ ผู้ขายฝากมีสิทธิวางเงินสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ได้ และมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขอไถ่ทันที

สิ่งที่คุณควรทราบต่อมาคือ เรื่องของสภาพทรัพย์สินขณะส่งมอบคืน หากมีความชำรุดเกิดขึ้นจากการใช้สอยโดยปกติที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ซื้อฝาก คุณในฐานะเจ้าของทรัพย์ไม่สามารถเรียกสินไหมทดแทนได้เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่าให้ส่งมอบทรัพย์คืนตามสภาพที่เป็นอยู่เวลาไถ่คืน เว้นแต่ทรัพย์นั้นถูกทำลายหรือเสื่อมเสียไปโดยความรับผิดของผู้ซื้อ ผู้ขายฝากจึงจะมีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน

สรุปว่า ถ้าคุณเอาบ้านไปขายฝากพอครบกำหนดเวลาไถ่แล้ว คุณไปไถ่บ้านคืนแล้วพบว่าเกิดการชำรุดขึ้นกับตัวบ้านของคุณโดยที่ผู้ซื้อฝากก็ใช้บ้านตามปกติ คุณจะไม่สามารถเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการชำรุดดังกล่าวจากผู้ซื้อฝากได้

ประเด็นสุดท้ายในกรณีที่ผู้ซื้อฝากนำบ้านของคุณออกให้เช่าต่อโดยทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาคุณได้ไถ่บ้านคืนแต่บ้านยังคงติดสัญญาเช่าระหว่างผู้ซื้อฝากกับบุคคลภายนอกอยู่ คุณในฐานะผู้ขายฝากมีสิทธิเพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าวได้ต่อเมื่อผู้ซื้อฝากมีเจตนาทำให้คุณเสียหายเท่านั้น

หากผู้ซื้อฝากมิได้มีเจตนาทำให้คุณเสียหายคุณจะไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้ แม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่ไม่ต้องวิตกไปเพราะสัญญาเช่าดังกล่าวจะมีผลไม่เกิน 1 ปีนับจากคุณได้ไถ่บ้านคืน เนื่องจากกฎหมายกำหนดไว้ว่าหากกำหนดระยะเวลาเช่ามีเหลืออยู่เท่าใด ให้ถือว่ายังคงสมบูรณ์อยู่แต่มิให้เกินกว่า 1 ปี

ส่วนค่าธรรมเนียมการขายฝากคิดอัตราเดียวกันกับอัตราการซื้อขายปกติ

ข้อขอบคุณข้อมูลดีดีจาก : www.ddproperty.com

ความคิดเห็น