home,repair,homes,repairs,house,houses,decoration,decor,decorations,fix,fixing,หาดใหญ่,สงขลา

หน้าหลัก > ข่าวสาร > ที่ดินเเพง เเละเเพงมาก

ที่ดินเเพง เเละเเพงมาก

++รศ.มานพ พงศทัต

"ขณะนี้ที่ดินโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เมืองท่องเที่ยว ราคาแพงมาก แพงจนเอาไปทำอะไรไม่คุ้ม"

ทำไมที่ดินถึงแพงผิดปกติ อาจจะมีหลายสาเหตุ สาเหตุแรก คือ ดีมานด์ และซัพพลาย ที่ดินถูกใช้ไปจนเหลือไม่มาก
ความต้องการมีมากกว่า ก็แย่งกันใช้ ตามหลักเศรษฐศาสตร์ของมีน้อยราคาก็แพงขึ้น

สาเหตุที่ 2 ก็คือ มีการกักตุนที่ดิน ปั่นราคาที่ดิน เก็งกำไรที่ดิน เอาที่ดินเป็น "สินค้า" ราคาก็ถูกยกระดับสูงขึ้นไปอีก

สาเหตุที่ 3 ก็คือ มีการคาดหวังในอนาคต อาทิ โครงการของรัฐที่จะมีการสร้าง เช่น รถไฟฟ้า สนามบิน ท่าเรือ รวมถึง
โครงการเอกชนขนาด Mega Project จากคาดการณ์ก็เร่งให้ราคาแพงสูงขึ้นไปอีก

สาเหตุที่ 4 ก็คือ นักประเมิน นายหน้า ทั้งที่เป็นมืออาชีพ และมือสมัครเล่น ก็เชียร์แขกกันถ้วนหน้า เพื่อราคาที่ถีบ
สูงขึ้น ตัวเองก็จะได้ผลพลอยได้

หรือมีสาเหตุเฉพาะในบางพื้นที่ที่ร่วมกันฮั้วราคาในพื้นที่สำคัญๆ เช่น แหล่งท่องเที่ยว ภูเก็ต สมุย แม้กระทั่งเมืองชายแดน
ร่วมกันฮั้วยกระดับราคาก็ เป็นไปได้

ที่ดินแพง ดีหรือไม่ โดยทั่วไปนั้นไม่ดีแน่ เพราะ "ที่ดินเป็นต้นทุนของทุกอย่าง" เรียกว่าเป็น Primary Mode of Production
ถ้าเป็นที่ดินเกษตรเพาะปลูก ข้าว มัน อ้อย ยาง ฯลฯ จะแพงขึ้น อาหารก็จะแพงขึ้น ถ้าเป็นที่ดินอุตสาหกรรม ก็
แน่นอนที่สินค้าทุกตัวก็จะแพง ถ้าเป็นที่ดินการค้าพาณิชย์อยู่ในเมือง ค่าเช่า Office/Shopping แม้คอนโดฯในเมืองก็จะแพง
ขึ้น

++ส่วนดีก็มีคือ รัฐจะได้ภาษีมากขึ้น ทั้งการโอน และการซื้อ-ขาย

กรณีเกิดขึ้นมาแล้วหลายเมืองในโลก ที่ดินแพงขึ้น จับต้องไม่ได้ การพัฒนาก็จะหยุดชะงัก เมืองใหญ่ เช่น โตเกียว
นิวยอร์ก หรือลอนดอน สิงคโปร์ ฮ่องกง รัฐก็จะต้องลงมาปรับสมดุลของการใช้ที่ดินให้มีประสิทธิภาพ ออกกฎหมาย
กำหนดการใช้ที่ดิน อะไรเป็นเกษตร อะไรใช้เพื่ออุตสาหกรรม ก็จะทำให้ราคาที่ดินมีการใช้อย่างมีประสิทธิภาพ เช่น พื้นที่
ชานเมืองเขียวลายขาว เป็นพื้นที่เกษตรน้ำท่วมถึง เอกชนก็ต้องการพัฒนาเปลี่ยนสีเพราะราคาถูก

วิธีแก้ไขก็ลองดูเมืองจีน ที่ดินทุกตารางนิ้วเป็นของรัฐ และเอกชนเช่าไปทำธุรกิจ รัฐสามารถจะปรับราคาค่าเช่าตาม
ความเหมาะสมได้ ของเราก็มี เช่น ที่ราชพัสดุ ที่ของทางราชการ ถ้าที่ไหนมีการปั่นที่ดิน เก็งกำไรที่ดิน หลายประเทศก็มี
กฎหมายด้านภาษี เช่น "Capital Gain Tax" ถ้าขายได้ราคาสูงกว่าต้นทุนมากๆ ก็เสียภาษี Capital Gain ในส่วนต่าง บางแห่งก็
สูงร่วม 50-75% คืนส่วนกำไรส่วนต่างให้รัฐ

หรือรัฐเร่งออกกฎหมายผังเมืองกำหนดการใช้ทั่วประเทศ จะได้รู้ว่าที่ไหนควรใช้ทำอะไร มิใช่ให้นักการเมือง-ธุรกิจ
เปลี่ยนสีง่ายๆ หรือปรับกฎหมายให้เช่าระยะยาว จาก 30 ปี เป็น 60-90 ปี อย่างประเทศที่เจริญแล้ว นักลงทุนก็จะเช่าระยะ
ยาวแทนการซื้อ ราคาก็ลดลง หรือบางประเทศ เช่น ในยุโรปเหนืออย่างฮอลแลนด์ รัฐบาลท้องถิ่นสกัด "Land Bank" ซื้อ
ที่ดินกลับมาเป็นของรัฐ และให้เช่ากับนักลงทุนเหมือนเมืองจีน ก็จะทำให้ราคาที่ดินที่เป็น Major Mode ของการผลิตสมดุล
มากขึ้น แทนที่จะปล่อยให้พ่อค้าที่ดิน นักธุรกิจมือยาวสาวได้สาวเอา ท้ายสุดประชาชนส่วนใหญ่ที่เป็นคนผู้มีรายได้น้อย
คนชั้นกลางก็ต้องเป็นผู้จ่ายในระยะยาว

ถึงเวลาหรือยังที่รัฐบาลชุดคสช. จะลงมาดูพื้นฐานการผลิตของชาติ นอกเหนือจะกระตุ้นเศรษฐกิจ ราคาที่ดินที่แพงขึ้น
ต้นทุนโครงการภาครัฐก็จะสูงตาม ขอให้ประชาชนไทยโชคดีครับ 


ขอขอบคุณข้อมูลจาก : http://www.home.co.th/hometips/news/detail/80697-ที่ดินเเพงเเละเเพงมาก 

ความคิดเห็น